Quali sono gli obblighi, gli adempimenti, i doveri di un amministratore condominiale? Su tutti spiccano tre aspetti di cui si occupa l’amministratore condominiale, ovvero il rispetto del regolamento condominiale, occuparsi delle delibere dell’assemblea e curare la manutenzione del condominio. La violazione di questi compiti naturalmente arreca danno, e di conseguenza si sono resi necessari determinati obblighi: qualora un amministratore non facesse il suo dovere, sarebbe destituito subito e potrebbe essere richiesto anche un risarcimento danni. Approfondiamo questa figura professionale e diamo suggerimenti su come scegliere un amministratore condominiale a Settimo Milanese.
I compiti di un amministratore condominiale
All’interno di un condominio la figura dell’amministratore condominiale è assolutamente importante. Naturalmente, presenta poteri di gestione e di conservazione: i suoi doveri sono contenuti all’interno dell’articolo 1130 del Codice Civile. Segnaliamo che può occuparsi degli atti di ordinaria amministrazione in totale autonomia; per gli atti di straordinaria amministrazione, invece, si rende necessaria una delega.
Come anticipato, i suoi doveri sono molteplici. Prima di tutto, ha il “dovere di eseguire”: lo troviamo al primo punto, e ci dice che l’amministratore condominiale è obbligato a eseguire le deliberazioni assembleari. Aggiungiamo che deve anche convocare annualmente l’assemblea per approvare il rendiconto condominiale. Qualora fosse presentato oltre i 180 giorni dalla data di chiusura, costituirebbe una grave irregolarità. Inoltre, deve far rispettare il regolamento di condominio: i condomini possono rivolgersi a lui in caso di problemi.
Troviamo anche il “dovere di disciplina“, ovvero: un amministratore condominiale si occupa di assicurare a tutti i condomini di poter usare le “cose comuni” nell’interesse di ciascuno, senza che ci siano in alcun modo dei problemi. Tra gli altri doveri dell’amministratore condominiale citiamo il “dovere di riscossione” e la conservazione dei documenti del condominio.
Gli obblighi
Dal punto di vista degli obblighi, un amministratore condominiale si occupa dei registri: ai fini della gestione amministrativa, infatti, deve documentare sempre i rapporti tra condominio e condomini, così come tra condominio e terzi, ovvero i fornitori. L’obbligo di tenere i registri si presenta anche per un motivo importante: è fondamentale che i condomini siano avvisati sulla regolare attività di manutenzione e non solo. Nel caso in cui poi subentrasse un nuovo amministratore, dovrebbe essere messo a parte di tutte le attività svolte dal predecessore.
Di conseguenza, un amministratore tiene la contabilità, presenta i documenti giustificativi delle spese, si occupa del rendiconto di gestione e del conto corrente condominiale, tutela gli interessi comuni, si occupa anche di verificare le normative e i relativi obblighi, come per esempio la SCIA antincendio per condomini di altezza superiore 24 metri. Dopo il Decreto 12-2023, tra gli obblighi per gli amministratori troviamo la gestione della distribuzione idrica, e quindi deve essere lui a effettuare la valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica. Un condominio deve naturalmente essere messo in sicurezza, e l’amministratore condominiale non è una figura indispensabile solo per la gestione delle normali attività, ma anche della tutela.
Come scegliere un amministratore condominiale?
La professionalità prima di tutto. Per una gestione a dir poco perfetta del condominio, è altrettanto importante sottoporre l’amministratore a un’attenta analisi. Al di là di tutto, un amministratore di condominio deve assolutamente avere un’ottima formazione, esperienza pregressa e capacità organizzativa, anche perché, per essere amministratore, bisogna conoscere le norme giuridiche, fiscali e amministrative. E ovviamente deve essere corretto nei confronti di tutte le parti coinvolte: condomini, fornitori di beni e servizi, professionisti che offrono le proprie attività per il condominio.
Sono fondamentalmente tre i fattori che possono agevolare la scelta, ovvero l’esperienza, la formazione professionale e anche l’entità dell’onorario. Ovviamente, ognuno poi ha le proprie condizioni: per esempio ci sono i condomini che ricercano la reperibilità fisica, e quindi non sono d’accordo sul nominare un amministratore che risiede in un’altra provincia. Durante la selezione, in ogni caso, non si deve mai avere paura di avanzare dei dubbi o delle domande, così come di selezionare una lista di candidati e valutare vari preventivi, anche per controllare prestazioni e costi.
